Betrifft: Wohnungseigentum, Balkonkraftwerke
-keine Ablehnung möglich durch Miteigentümer nach WEG ausser in Spezialfällen
-Schweigen gilt uU als Zustimmung - Fragen Sie mich für ein möglichst effektives Vorgehen
-Bevorzugung von Balkonkraftwerken ähnlich Wasseranschlüssen.
Was fehlt?
-Gilt nicht für Mieter ! Mieter müssen den Mietvertrag prüfen, ob sie ein Recht auf ein Balkonkraftwerk haben.
-Spezialfall: Eigentum ausserhalb WEG
-Balkonkraftwerke ohne Schukostecker-Anschluss / Anlagen über 800 Watt -> Achtung Speziallfall Dachmontage!
-Zustimmung des Bundesrats zum Gesetz
Sind Änderungen noch möglich:
-Ja, erkundigen Sie sich gerne bei mir im September.
☑ Ihr Besitz wurde gestört: Der 1-Klick - Sofort Service:
Ich mahne den Gegner ab. Die Kosten muss der Gegner zahlen. Inklusive Ihrem Schaden. Sie erhalten den bezahlten Schadenersatz.
Übermitteln Sie mir die Fotos und ich erstelle eine Abmahnung an den Gegner. Foto und Nummerntafel reicht. Für andere Störungen einfach Fotos senden.
Die Kosten einer Besitzstörung belaufen sich für den Störer auf den Schadenersatz für Sie und die Kosten meiner Tätigkeit. Sie erhalten den bezahlten Schadenersatz für Ihre Unannehmlichkeiten etc. - zB Taxikosten, weil Sie nicht aus Ihrem Parkplatz ausfahren konnten.
Sie können auch ohne vorherige Abmahnung direkt klagen. Das ist dann wichtig, wenn Sie den Gerichtsvollzieher für zukünftige Sötrungen brauchen. z.Bsp. wenn Ihr Nachbar regelmässig vor Ihrer Einfahrt parkt.
Hier finden Sie alle Infos, die Sie als Besitzer brauchen. Melden Sie gleich die Störung.
Ohne lästige Formulare, Zessionen, Provisionsvereinbarungen etc. Als Anwalt kann ich direkt einschreiten und die Kosten vom Gegner geltend machen. Sie melden, ich kümmere mich und rufe Sie zurück.
Senden Sie mir ein Foto der Besitzstörung, ich erledige den Rest und melde mich.
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Wer fremden Besitz ohne Rechtfertigung stört, kann geklagt werden.
Laden Sie die Fotos hier hoch, ich fordere den Störer auf. Die Kosten muss der Störer zahlen.
Weitere Informationen:
- Was genau ist eine Besitzstörung - Wann liegt eine Besitzstörung vor? - Beispiele
- Kein Risiko bei der Abhilfe, Störer zahlt. Vor Gericht: Rechtsschutz Versicherung hilft
- Verjährung - Kann ich mir Zeit lassen?
- Wie ist die Gesetzeslage in so einem Fall?
- Was ist "Schikane"?
- Was kann ich im Falle eine Besitzstörung tun?
- Gibt es Alternativen zur Besitzstörungsklage?
- Wie erfährt man wer einen PKW bei der Störung gefahren ist?
- Darf ich abschleppen?
- Mit welchen Gebühren/Kosten muss ich rechnen?
- Wer trägt die Kosten eines Besitzstörungsverfahrens?
- Kann immer Schadenersatz verlangt werden?
- Wen kann ich kontaktieren?
- Und was sind die nächsten Schritte?
Spezialfälle - Meine Checkliste für Sie
- Beispielfälle aus der Praxis
- Der Wohnungseigentümer auf "Inspektion"
- "Zuparken" der Einfahrt
- Umdrehen über fremdem Grund
- Motorrad vor der Garageneinfahrt
- Das Autowrack
Was genau ist eine Besitzstörung? Wann liegt eine Besitzstörung vor?
Besitz bedeutet eine Sache in seiner Gewalt zu haben.
Der Besitzer hat das Recht auf ungestörten Besitz.
Bei Störung des Besitz sieht das Gesetz den Besitzschutz vor. Das ist ein beschleunigtes Gerichtsverfahren beim Bezirksgericht, das mit der "Besitzstörungsklage" anhängig gemacht wird.
Zuvor kann der Störer aussergerichtlich aufgefordert werden die Unterlassungserklärung abzugeben und die Kosten zu bezahlten. Der Störer zahlt die Kosten dieser Aktion und einen Schadenersatz.
Der Besitz ist durch § 339 - 347 ABGB geschützt.
Das Gesetz definiert im § 339 ABGB aus 1812 die Besitzstörung wie folgt:
"Der Besitz mag von was immer einer Beschaffenheit seyn, so ist niemand befugt, denselben eigenmächtig zu stören“.
Das Gesetz schützt den Besitz(er) gegen jeden eigenmächtigen Angriff einer anderen Person.
Der Besitzschutz wirkt gegen private Einwirkung, die ohne Rechtfertigung erfolgt. So werden zum Beispiel Grund und Boden geschützt, ebenso Rechte und Dienstbarkeiten. Daher gelten Mieter einer Wohnung und von Parkplätzen auch als Besitzer.
Wer ist "Besitzer"?
Nicht nur der Eigentümer ist Besitzer. Wenn Sie eine Sache nutzen dürfen, also zB Mieter sind, sind Sie Besitzer. Wenn Sie die Zulassung des PKW haben, sind Sie Besitzer. Auch wenn jemand anderer eingetragen ist.
- Ein Vermieter verschafft sich unbefugt Zutritt zur Wohnung des Mieters. Der Besitz des Mieters an der Wohnung wird damit gestört.
- Jemand parkt unerlaubt auf einem Privatparkplatz. Dadurch wird der Besitz des Parkplatzeigentümers gestört.„Zuparken“ eines fremden PKW.
- Jemand „verstellet“ eine Eingangstüre mit Sachen. Damit wird der Besitz an den Räumlichkeiten gestört, da diese nicht mehr betreten werden können.
- Jemand betritt oder befährt unbefugt Privatgrund. Damit wird der Besitz am Privatgrund gestört, zB Parken auf einer nicht öffentlichen Wiese oder Parken auf einem Parkplatz zu dem die Zufahrt mittels Fahrverbot verboten war. Weiteres Beispiel: Parken auf einem Geschäftsparkplatz ohne Kunde zu sein.
- Missachtung des Hausrechts. Gestört wird der Besitz an der Wohnung.
- Austausch der Wohnungsschlösser durch einen Mitbewohner ohne Absprache, damit „Aussperren“ des Mitbewohners.
- Eine Aus- oder Einfahrt mit einem Fahrzeug „verstellen“.
Es gibt Ausnahmen! Diese hängen aber meist nicht davon ab, ob eine Störung "unabsichtlich" oder versehentlich begangen wurde. Siehe dazu weiter unten.
Kein Risiko auch bei Gericht ?
Der Störer zahlt die Kosten. Wenn eine Klage nötig wird, zahlt Ihre Rechtsschutzversicherung die Gerichtsgebühr und meine Kosten. Wenn sich Störungen in Ihrem Besitz wiederholen, rate ich daher eine Rechtsschutzversicherung über einen Verischerungsmakler abzuschließen.
Fragen Sie mich gerne, ich vermittle Ihnen Kontakt zum Makler.
Achten Sie beim Abschluss darauf, dass das gefährdete Objekt ausdrücklich in die Verischerung aufgenommen wird. Achten Sie bei Umzug, Neuanschaffung etc auf Updates Ihrer Rechtsschutz-Polizze.
Wie ist der Ablauf bei Rechtsschutz?
Sie haben freie Anwaltswahl. Senden Sie mir die Störungs-Fotos, ich kläre die Deckung der Kosten kostenlos ab.
Wie ist die Gesetzeslage in so einem Fall?
Eine Besitzstörung liegt dann vor, wenn der Besitz gestört wird. Sie kann nur dann allenfalls entfallen, wenn es dem Störer nicht möglich gewesen ist, den rechtswidrigen Eingriff in fremde Besitzrechte zu erkennen. Dies kann zum Beispiel gegeben sein, wenn er im Schlaf wandelt oder auf fremden Grund stürzt oder mit dem Auto ins Schleudern gerät. Der Sinn des Gesetz ist es jedenfalls, dass der Gestörte eben nicht beweisen muss, dass der Störer vorsätzlich handelte. Die Besitzstörung ist insofern kein Delikt, sondern ein Faktum.
Allerdings ist ein „Einfahrt Freihalten“ – Schild zum Beispiel allein noch keine unbedingte Voraussetzung für die Geltendmachung der Besitzstörung. Sie erschweren dem Störer eine Ausrede zu finden: wie etwa, dass die Einfahrt nicht erkennbar war.
Eine deutlich ersichtliche Abschrägung in der Gehsteigkante genügt aber schon, damit jeder erkennen kann, dass eine freizuhaltende Einfahrt vorliegt. Dieser Fall ist in der Straßenverkehrsordnung geregelt. Auch ein Irrtum kann relevant sein, wenn zum Beispiel ein Weg den Eindruck macht noch eine öffentliche Straße zu sein.
Die Dauer und die Tageszeit der Störung sind für die Besitzstörungsklage insofern von Bedeutung, als nur extrem geringfügige oder extrem kurze Störungen nicht bedeutsam sind. Das Abstellen eines Fahrzeugs auf einem Privatparkplatz wird schon als ausreichend für eine Besitzstörung angesehen. Generell muss eine Wiederholungsgefahr bestehen.
"Verjährung" und Besitzstörung? Kann ich mir Zeit lassen?
Nein. Die Besitzstörungsklage ist ein vereinfachtes, rasches Verfahren, das aber auch rasch eingeleitet werden muss. Der Zweck des Verfahrens ist ja, rasch Abhilfe zu schaffen und die Notwendigkeit zur Selbsthilfe in der Regel erst gar nicht aufkommen zu lassen. So kann eine "einstweilige Vorkehrung" im Rahmen der Besitzstörung beantragt werden. Fragen Sie bei Verjährungsfragen immer einen Experten. Glauben sIe nicht alles, was im Internet steht, so mancher Blogger hat eine "Hidden Agenda".
Für die Besitzstörungsklage hat man laut Gesetz 30 Tage Zeit ab der Störung, die Klage beim zuständigen Gericht eingebracht zu haben (Absenden ist zu spät). Manche Gerichte lassen hier Zeiten, die nötig sind, um herauszufinden, wer der Störer war, zusätzlich zu dieser Frist zu (in engen Grenzen). Das ist aber meines Erachtens dem Gesetz nicht zu entnehmen und würde zu einer 30 jährigen Frist für Besitzstörungsansprüche ohne Kenntnis des Störers führen. Der Gesetzgeber hatte aber eine Frist von 30 Tagen im Auge. Im Gegenzug "erhält man" auch ein vereinfachtes, rascheres Verfahren, als bei der "großen" Eigentumsklage, bei der der Beweis des Eigentums im Vordergrund steht. Die Kenntnis von "Schaden und Schädiger" ist im Schadenersatzrecht als Verjährungsstart verankert, die Besitzstörung setzt schon gar kein Verschulden voraus, schon von daher sind Analogien zum Schadenersatzrecht problematisch.
Wenn ein "Falle" aufgestellt wird, also eine Situation geschaffen wird, bei der eine Störung geradezu provoziert wird, ist der Einwand der Schikane möglich. Die Klage wegen Besitzstörung, wenn überhaupt keine effektive Störung des Besitzers stattfand, kann rechtsmissbräuchlich sein. Auch überhohte, nicht belegte Forderungen können für eine Schädigungsabsicht sprechen.
Was kann ich im Falle eine Besitzstörung tun?
Sehen Sie als Besitzer, Eigentümer oder Pächter eines Grundstücks ihren dauerhaft ungestörten Besitz in Gefahr, können sie eine Besitzstörungsklage am zuständigen Bezirksgericht einbringen. Zuvor kann der Störer aussergerichtlich aufgefordert werden, die Störung zu unterlassen und die Kosten des anwaltlichen Einschreitens zu übernehmen. Auch Schadenersatzforderungen können überlegt werden. Gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt können Sie im Rahmen des vereinfachten Verfahrens mit einer Klage den Schutz und die Wiederherstellung des letzten ruhigen Besitzstandes verlangen. Die Klage ist binnen 30 Tagen ab Kenntnis der Besitzstörung und Kenntnis des Störers einzubringen. Das Besitzstörungsverfahren ist ein beschleunigtes Verfahren. Mit einem Urteil kann in Zukunft sofort Exekution gegen den Störer geführt werden.
Während des Verfahrens können „einstweilige Vorkehrungen“ gesetzt werden, wie zum Beispiel ein Betretungsverbot, ein Abschleppen oder Ähnliches.
Oft kann eine Klage vermieden werden, es ist aber nötig, rasch zu reagieren.
Gibt es Alternativen zur Besitzstörungsklage?
Der Störer kann auch außergerichtlich aufgefordert werden, die Störung zu unterlassen
und die Kosten des Einschreitens zu bezahlen. Gibt der Störer die Unterlassungserklärung ab und begleicht die Kosten, entstehen dem Gestörten somit keine Kosten. Auch andere zivilgerichtliche Schritte sind denkbar, zum Beispiel Unterlassungsklagen, Schadenersatzklagen etc..
Wie erfährt man wer einen PKW bei der Störung gefahren ist?
Es kommt auf den Zulassungsbesitzer an. Hier kann im Fall einer Störung eine sogenannte „Halterabfrage“ gemacht werden (kostet EUR 15,00 an Gebühren).
Zunächst nein. Selbsthilfe ist nur in sehr begrenztem Ausmaß erlaubt. Lassen Sie sich zuvor jedenfalls anwaltlich beraten.
Grundsätzlich ist Abschleppen nur im äussersten Notfall möglich.
Ein Schild, dass bei Zuwiderhandeln abgeschleppt wird, ändert die Rechtslage nicht. Fotografieren Sie die Störung, sammeln Sie Rechnungen für Ersatzparkpläze und evtl. Taxikosten und kontatkieren Sie mich.
Mit welchen Gebühren/Kosten muss ich rechnen?
Die Bemessungsgrundlage für die Kosten laut Rechtsanwaltstarif ist EUR 800,00. Die Bemessungsgrundlage für die Gerichtsgebühr ist EUR 750,00.
Hier ein Rechenbeispiel für die Kosten eines fiktiven Besitzstörungsverfahrens:
Gerichtsgebühr für den Kläger: EUR 114,00
Kosten der Klageerstellung laut Rechtsanwaltstarifgesetz: EUR 227,45 + USt
Kosten für die erste Stunde einer Gerichtsverhandlung für den eigenen Anwalt: EUR 222,53 + USt
Weitere Kosten, etwa für Schriftsätze oder anderes, können hier noch dazu kommen. Der Gegner hat bei anwaltlicher Vertretung ebenfalls Kosten.
Kostenersatz erfolgt nach der Obsiegensquote, siehe zB
https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/zivilrecht/2/Seite.1010330.html
Wer trägt die Kosten eines Besitzstörungsverfahrens?
Grundsätzlich gilt, wer zu hundert Prozent verliert, bezahlt die Kosten des Verfahrens und des Gegners. Im Detail wird die Kostentragung gem. §§ 40 f ZPO nach der Obsiegensquote entschieden.
Kann immer Schadenersatz verlangt werden?
Schadenersatz kann generell nur in dem Ausmaß verlangt werden, wie ein konkreter Nachteil tatsächlich eingetreten ist. Daher sind pauschale Schadenersatzbeträge problematisch, ausser es handelt sich um zu Recht begehrte Kosten z.B.
Ich unterstütze Sie gerne. Erste unverbindliche Anfrage: Kontakt
Laden Sie die Unterlagen hoch, ich melde micht unverbindlich.
Und was sind die nächsten Schritte?
Nach einem ersten Gespräch evaluiere ich, ob ein Aufforderungsschreiben möglich ist und dem Störer wird mitgeteilt, dass er die Störung zu unterlassen hat und die Kosten meines Einschreitens zu ersetzen hat. Gibt der Störer nicht nach, bringe ich für Sie eine Besitzstörungsklage beim zuständigen Bezirksgericht ein.
Die Ausübung von Rechten stellt in der Regel keine Besitzstörung dar. Probleme in diesem Zusammenhang ist mit anderen Rechtsbehelfen als der Besitzstörungsklage zu begegnen.
Beispiele dafür sind etwa der Überhang gem. § 422 ABGB, das Betreten von Grund in Ausübung des Jagd- oder Fischereirechts, aber auch die Luftfahrt im erlaubten Rahmen. Deswegen können Drohnenflüge im Einzelfall eine Besitzstörung darstellen, wenn die rechtlichen Grundlagen des Drohnenflugs überschritten werden.
Diese Punkte sind beim Vorgehen gegen Besitzstörungen wichtig:
1. Dokumentation anfertigen
2. Identität des Störers klären
3. Frühzeitige Anspruchsprüfung - 30 Tage Klagsfrist (einlangend bei Gericht)
Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Erstauskunft!
Dieser Artikel dient einer ersten Orientierung, lassen Sie sich jedenfalls beraten!
Beispiele aus meiner Praxis:
Fr. Sommer:
Es war ein sonniger Nachmittag, als Frau Müller von der Arbeit nach Hause kam. Sie freute sich darauf, den Feierabend mit ihrem Mann, Herrn Müller, in ihrer gemeinsamen Wohnung zu verbringen. Als sie jedoch versuchte, die Tür aufzuschließen, bemerkte sie, dass das Schloss ausgetauscht worden war. Verwirrt und besorgt klingelte sie mehrmals an der Tür, aber niemand antwortete.
Frau Müller wusste nicht, was los war, aber sie hatte eine Ahnung, wer dahinterstecken könnte. Ihr Mann hatte in letzter Zeit oft von einer Trennung gesprochen und sie vermutete, dass er die Schlösser ausgetauscht hatte, um sie aus der Wohnung auszuschließen.
Enttäuscht und verärgert wandte sich Frau Müller an einen Anwalt und erklärte ihm die Situation. Der Anwalt erklärte ihr, dass ihr Mann eine Besitzstörung begangen hatte, indem er die Schlösser ohne ihre Zustimmung ausgetauscht hatte. Sie hatte das Recht, die Wohnung zu betreten, und ihr Mann hatte kein Recht, ihr den Zugang zu verweigern.
Frau Müller beschloss, gerichtliche Schritte gegen ihren Mann einzuleiten, um ihr Recht auf den Zugang zur Wohnung durchzusetzen. Am Ende gewann sie den Fall vor Gericht und konnte wieder in ihre Wohnung zurückkehren.
Die Erfahrung war für Frau Müller sehr traumatisch, aber sie lernte, dass es wichtig ist, ihre Rechte zu kennen und für sie einzustehen. Sie hatte das Recht auf Zugang zu ihrer Wohnung und ihr Mann hatte es ihr nicht verwehren dürfen.
Der Wohnungseigentümer auf "Inspektion"
Es war ein sonniger Tag im Frühling, als Emma sich entschied, ihren Vermieter, Herrn Schmidt, wegen der undichten Wasserhähne in ihrer Wohnung anzurufen. Emma hatte den Vermieter mehrmals telefonisch erreicht, aber er hatte nie zurückgerufen. Als sie zum dritten Mal anrief, antwortete endlich eine fremde Stimme: "Ja, ich bin der Sohn von Herrn Schmidt. Mein Vater ist momentan im Urlaub. Kann ich helfen?"
Emma erklärte ihm das Problem mit den Wasserhähnen, und der Sohn versprach, sich darum zu kümmern. Am nächsten Tag wurde das Problem behoben. Emma war erleichtert, dass sie endlich in Ruhe duschen konnte.
Aber als sie später am Abend nach Hause kam, war die Tür zu ihrer Wohnung geöffnet. Emma war sich sicher, dass sie sie geschlossen hatte, als sie gegangen war. Sie betrat ihre Wohnung und stellte fest, dass Herr Schmidt da war und ihre Schränke durchsuchte.
"Wie konnten Sie einfach so in meine Wohnung eindringen?", fragte Emma wütend.
Herr Schmidt erklärte, dass er das Recht habe, die Wohnung jederzeit zu betreten, um Reparaturen durchzuführen, wenn er es für notwendig hält. Emma war entsetzt und fühlte sich in ihrer Privatsphäre verletzt. Sie beschloss, eine Klage gegen Herrn Schmidt wegen Besitzstörung einzureichen.
Nach einigen Wochen hatte Emma ihre Klage gewonnen. Sie hatte einen exektuionstitel erreicht. Beim nächsten Eindrnken kann sie direkt den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Eines Tages war es der Hausbesitzer, Herr Schmidt, der sich über das ständige Zuparken seiner Ausfahrt ärgerte. Er hatte bereits mehrere Male die örtliche Polizei angerufen, aber das Problem blieb bestehen. An diesem Tag hatte Herr Schmidt jedoch genug und beschloss, sich selbst um das Problem zu kümmern.
Er ging nach draußen und sah, dass ein Auto direkt vor seiner Einfahrt stand, was ihn daran hinderte, das Grundstück zu verlassen. Er bemerkte, dass der Fahrer des Autos nirgendwo in der Nähe zu sehen war. Herr Schmidt hatte einen wichtigen Termin und war bereits spät dran. Also beschloss er, das Problem auf seine eigene Weise zu lösen.
Er ging zurück ins Haus und benachrichtigte seinen Anwalt und rief sich ein Taxi. Sein Anwalt forderte den Autohalter auf, die Störung in Zukunft zu unterlassen und die Taxikosten und Unkosten von Hrn. Schmidt zu übernehmen. Dieser bezahlte und parkte dann nicht mehr vor der Einfahrt von Hrn. Schmidt.
Motorrad vor der Garageneinfahrt
Die Rechtsanwältin berichtete ihrer Mandantin, dass sie eine Besitzstörungsklage einreichen könne, da die Garage ihrer Mandantin unrechtmäßig blockiert wurde. Ein schweres Motorrad wurde direkt vor der Garagentür abgestellt, wodurch das Öffnen der Tür unmöglich war. Die Mandantin war besorgt, weil sie wichtige Termine hatte und ihr Auto in der Garage stand. Die Anwältin versicherte ihr jedoch, dass es eine klare Besitzstörung sei und dass sie gute Chancen auf Erfolg hätten.
Die Mandantin war erleichtert und beauftragte die Anwältin sofort mit der Einreichung der Klage. Die Anwältin setzte sich mit dem Besitzer des Motorrads in Verbindung, aber er weigerte sich, es zu entfernen. Daher musste die Anwältin vor Gericht gehen, um eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Das Gericht gab der Mandantin Recht und forderte den Besitzer des Motorrads auf, es sofort zu entfernen.
Der Frühling in Traiskirchen war eine herrliche Jahreszeit. Doch nicht alle waren von der idyllischen Atmosphäre begeistert.
Im Hof des Wohnhauses Hildegard zu Bingen stand ein auffälliger Audi Avant, ein altes Modell mit bunten Tuningstreifen. Die Kennzeichen fehlten und das Auto stand bereits seit drei Wochen dort. Franz, ein Bewohner des Hauses, ärgerte sich über diese Entsorgung und fand, dass es den Hof verschandelte.
Er rief die Polizei an, doch die sagten ihm, dass auf einem Privatgrundstück nichts getan werden könne. Das ließ Franz nicht auf sich sitzen. Er entschied sich, einen Anwalt zu konsultieren. Dieser wusste genau, wie man ohne Kennzeichen den Halter eines Fahrzeugs ausfindig machen konnte. Über das "Zulassungspickerl" konnte er die Identität des Eigentümers herausfinden.
Mit diesem Wissen wurde die Besitzstörungsklage gegen den Fahrzeugeigentümer beim Bezirksgerictt Baden eingebracht. 2 Wochen später fand eine Verhandlung statt. Der PKW Eigentümer kam nicht. Mit dem Versäumungsurteil in der Hand, ließ Franz den Wagen durch den Gerichtsvollzieher abschleppen. Die Kosten wurden vom Gericht beim Eigenümer eingehoben. Er hatte nicht damit gerechnet, dass jemand so schnell hinter seine Identität kommen würde und wunderte sich sehr, dass die Kosten eines österreichischen Gerichts in Deutschland an seinem Wohnsitz einbrinlich gemacht werden können.
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Eine Immobilientransaktion erfordert zahlreiche Schritte: Von der Vertragsverfassung über die treuhändische Abwicklung, bis zur Selbstberechnung der Steuern samt richtiger Erstellung und Eingabe der Grundbuchsgesuche, ist ein hohes Maß an Erfahrung nötig.
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Tipps:
- Auch "Anbote", "Vorverträge" etc. vor Unterschrift prüfen lassen
- Grundverkehrsgesetze der Länder beachten
- Hochwasserzonen, Lärmpläne, Flächenwidmung, Vermessungspläne überprüfen
- Bauaufträge, Baugenehmigungen, Bauakt etc. einsehen
- Steuerliche Fragen klären
Artikel zum Download
Weiters:
Wenn es Probleme mit dem Nachbarn gibt, gibt es verschiedene Schritte, die man unternehmen kann. ich helfe Ihnen die richtige Strategie zu finden und Ihre Störungsabwehr zu beginnen.
Es ist wichtig, bei Konflikten mit Nachbarn einen kühlen Kopf zu bewahren und rechtzeitig zu handeln, um eine Eskalation zu vermeiden.
Nutzen Sie mein Kontaktforumular und forern Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme an. Oder senden SIe mri einfach die Unterlagen.
Unverbindlich und schnell.
Hier erhalten Sie erste Antworten:
1. Erster Schritt: Sachverhaltsaufnahme
2. Geht die Störung von einem Gewerbetrieb aus?
7. Welche Störungshandlungen von § 364 Abs. 3 ABGB umfasst werden
9. Beispiele aus der Praxis - Welche Klagen, wie ist der Ablauf, was ist das Ergebnis?
1. Erster Schritt: Sachverhaltsaufnahme:
- Welche Störung erfolgt? (Lärm, Geruch, direkte Zuleitungen, Laub, Beeinträchtigung des Lichteinfalles etc.)
- Beweissicherung durch Lichtbilder, Tonbandaufnahmen, Lärmmessungen etc.
- Kommt die Störung
- von einem Betrieb ?
- von einer Privatperson ?
- von anderen Verursachern ?
- Firmenbuchauszug
- Grundbuchsauszug
- Auskünfte von Behörden über die Rechtsnatur des Störers
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2. Die Störung geht von einem Gewerbetrieb aus
Eine Betriebsanlage ist grdstzl. nur dann genehmigungspflichtig wenn sie geeignet ist
1. das Leben oder die Gesundheit der Nachbarn oder das Eigentum der Nachbarn zu gefährden
2. die Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterungen oder in einer anderen Weise zu belästigen.
Näheres dazu siehe § 74 Gewerbeordnung.
Nachbarn sind nicht nur unmittelbare Anrainer sondern ohne Rücksicht auf die örtliche Lage alle Personen die in ihren gesetzlich geschützten Interessen durch die Betriebsanlage berührt werden.
Nachbarn sind zum Beispiel:
Arbeitnehmer eines benachbarten Betriebes,
Untermieter einer benachbarten Wohnanlage.
Der Nachbar hat Parteistellung im Bewilligungsverfahren – dort sind die Einwendungen zu erheben.
Der Nachbar kann auch bei einer bereits bestehenden Gewerbeanlage Abhilfe bei der Behörde gegen Immissionen verlangen.
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Nach § 364 Absatz 2 ABGB kann der Eigentümer eines Grundstückes dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Geruch, Geräusche, Erschütterungen und ähnliches insoweit verbieten als sie das ortsübliche Maß überschreiten und die ortsübliche Nutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. Unmittelbare Zuleitung ist ohne besondere Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig. Insbesondere Lärmeinwirkungen können als Immissionen verboten werden. Die beim Nachbarn installierten Beleuchtungskörper können eine unzulässige Lichtemission darstellen.
Die Ortsüblichkeit ist nach den tatsächlichen Verhältnissen in der maßgebenden Umgebung zu beurteilen. Es ist nicht unbedingt auf eine gesamte politische Gemeinde abzustellen. Nach Lage des Falles sind auch nur die Verhältnisse bestimmter Teile einer Gemeinde darunter zu verstehen. Der typische Umkreis einer Gegend und nicht nur ein kleinerer Raum ist für die Zulässigkeit von Immissionen entscheidend. Zu prüfen ist daher, was dem Gebiet die Prägung gibt. Immissionen auf Grund ordnungsgemäßer land- und forstwirtschaftlicher Nutzung z.B. durch Ausbringen von Dünger gelten bis zum Beweis des Gegenteils als ortsüblich.
Mittelbare Einwirkungen können auch nur dann untersagt werden, wenn sie die ortsübliche Benützung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. Für die Feststellung der Wesentlichkeit ist nicht das Empfinden des konkreten Grundstückseigentümers maßgebend, sondern das eines Durchschnittsmenschen. Besondere Empfindlichkeiten der Nachbarn sind nicht zu berücksichtigen. Die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist nach dem Grad, der Dauer und der Störungseignung der Einwirkung zu beurteilen, wobei subjektiv auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in der Lage des Gestörten abzustellen ist.
Sie ist ohne besonderen Rechtstitel auch bei behördlich genehmigten Anlagen unzulässig. Auf die Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist hier nicht abzustellen. Das Motiv, das den Nachbarn zur unmittelbaren Zuleitung bewegt hat, ist ebenfalls nicht ausschlaggebend. Ebenso wenig ist es von Bedeutung, ob ihm die Gefahr oder die Gefährlichkeit seines Tuns bekannt oder erkennbar waren.
7. Welche Störungshandlungen von § 364 Abs. 3 ABGB umfasst werden
Der Grundstückseigentümer kann einem Nachbarn nunmehr auch die von dessen Bäumen oder anderen Pflanzen ausgehenden Einwirkungen durch den Entzug von Licht oder Luft verbieten als diese das ortsübliche Maß überschreiten und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benützung des Grundstückes führen. Erfasst sind von diesem Paragraphen nur von Pflanzen und nicht etwa auch von Bauwerken verursachte negative Immissionen und zwar nur schwerwiegende Fälle in denen der Schattenwurf oder die Verhinderung der Durchlüftung das ortsübliche Ausmaß überschreiten und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstückes führen. Beeinträchtigen fremde Gewächse die körperliche Sicherheit des Nachbarn, so kann erfolgreich eine Unterlassungsklage eingebracht werden. Eine negative Immission liegt dann vor, wenn nicht nur ein kleiner Grundstreifen sondern größere Teile des Grundstückes wegen des fehlenden Lichteinfalles versumpfen oder sonst unbrauchbar werden. Weiters wird § 364 Abs. 3 ABGB dann anzuwenden sein, wenn der Schattenwurf der Bäume auch zu Mittag eines hellen Sommertages eine künstliche Beleuchtung der Räume im angrenzenden Haus notwendig macht oder zur völligen Unbrauchbarkeit einer schon bestehenden Solaranlage führt. Der Unterlassungsanspruch nach dieser Gesetzesstelle steht dem Grundeigentümer der von fremden Pflanzen beeinträchtigt wird nur dann zu, wenn die Immissionen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die Benutzung des Grundstückes unzumutbar beeinträchtigt. Eine allfällige Beschattung durch fremde Gewächse muss der Grundeigentümer hinnehmen, je größer sein Grundstück ist und je weniger daher dessen Benützung insgesamt gesehen belastet wird. Bundes- und landesgesetzliche Regelungen über den Schutz von Bäumen oder anderen Pflanzen ibs. über den Wald- Flur- Ortsbild- Natur- und Baumschutz bleiben von diesem Gesetz unberührt. Eine Klage nach § 364 Abs. 3 ABGB ist auf Grund der Novelle nur dann zulässig, wenn der Kläger zuvor eine außergerichtliche Streitbeilegung versucht hat und eine gütliche Einigung binnen 3 Monate nicht gelungen ist (Entlastung der Gerichte). Geeignete Schlichtungsinstanzen haben den Vorteil, dass sie sich nicht nur auf die rein rechtlichen Fragen beschränken müssen, sondern versuchen können dem Streite auf den Grund zu gehen und das Problem an der Wurzel zu lösen. Zur Streitbeilegung sind besonders qualifizierte Einrichtungen wie RAK, Notariatskammer berechtigt. Auch die Einschaltung eines Mediators ist möglich. Dies nur dann, wenn beide Parteien damit einverstanden sind. Es besteht auch die Möglichkeit bei Gericht einen Antrag eines prätorischen Vergleiches nach § 433 ZPO zu stellen.
Wer unter den Bäumen des Nachbarn zu leiden hat, konnte bisher nach § 422 ABGB zur Selbsthilfe greifen. Er konnte die Wurzeln eines fremden Baumes aus seinem Boden reißen und die in seinen Luftraum hineinreichenden Äste abschneiden u. zwar unabhängig davon, welche Konsequenzen dies für den Baum hatte (also auch wenn dieser einging) Die damit verbundenen Kosten musste der Nachbar selbst tragen. Mit der Novelle Juli 2004 wurde diese Bestimmung abgeändert und ergänzt. Bei der Ausübung der Selbsthilfe muss der Nachbar nun sach- und fachgerecht vorgehen um die Pflanze zu schonen. Auch wird eine Kostenregelung eingeführt, die auf die Interessen des beeinträchtigten Grundeigentümers Rücksicht nimmt Eine nicht fachgerechte Ausübung des Selbsthilferechts begründet einen Schadensersatzanspruch des Gewächseigentümers gegen den Berechtigten, der auch etwaige Folgeschäden umfasst. Die Kosten für die Beseitigung der Immissionen hat im Regelfall der Berechtigte zu tragen (§ 422 Abs. 2 ABGB). Nur bei drohendem oder bereits eingetretenem Schaden hat der Berechtigte einen Anspruch auf Ersatz der Hälfte der Beseitigungskosten gegen den Gewächseigentümer
Herr F. seufzte, als er den Berichtsrief des Anwalts las. Es war fast so, als hätte er einen Artikel über Horronnachbarn gelesen, aber es handelte sich um seine Geschichte. Zum Glück hatte er gewonnen und es war alles hinter ihm. Sein Nachbar hatte Tag für Tag unerträglichen Lärm veranstaltet, sei es durch laute Musik, nächtliches Herumgepolter oder stundenlanges Geschrei.
Er hatte versucht, das Problem auf zivilisierte Weise zu lösen, indem er zuerst mit ihm sprach. Aber jedes Mal, wenn er es tat, fühlte er sich wie ein Bittsteller, der um seine grundlegenden Rechte gebeten hatte. Zumal der Nachbar dann anfing ihn zu beleidigen. Das ging sogar so weit, dass er ihn, wenn er ihn zufällig im Supermakr traf, beschimpfte. Es schien, als ob sie es genoss, ihn zu belästigen und ihn um seinen Schlaf und seine Nerven zu bringen.
Also hatte er sich an die Behörden gewandt und eine Beschwerde eingereicht. Es gab jedoch nur wenig Unterstützung von dieser Seite. Die Polizei war gekommen und hatte gefunden, es sei nicht so schlimm, ausserdem sei gerade keine Ruhezeit. Sie hatte keine Mittel eine andauernde Lärmbelästigung zu verfolgen, geschweige denn festzustellen.
Erst der Anwalt hat einen Plan gehabt. Und so sammelte man Beweise und bereitete eine Klage vor. Das Gerichtsverfahren dauerte einige Monate, doch schlussendlich bekamm Herr F. recht. Er musste dann noch 2 Mal den Gerichtsvollzieher einschalten, der kommen musste und den Nachbarn zur Räson brachte, doch seitdem war Ruhe. Der Gerichtsvollzieher hat Respekt eingeflösst. Auch die Aussicht auf wiederkehrende Beugestrafen vom Gericht hat ihn nicht sehr entzückt. Und so ist Friede eingekehrt.
Es war ein herrlicher Sommer und die Nachbarn waren begeistert, als sie hörten, dass die Familie Fischer ein Grillfest veranstalten würde. Es war das erste Grillfest der Saison und alle freuten sich darauf. Es gab köstliches Essen, kalte Getränke und laute Musik. Die Nachbarn waren begeistert und tanzten und lachten bis spät in die Nacht.
Die Familie Fischer hatte so viel Spaß beim Grillfest, dass sie beschlossen, ein weiteres zu veranstalten. Dieses Mal luden sie sogar mehr Leute ein und es wurde noch lauter und bunter als zuvor. Die Nachbarn waren zwar etwas genervt vom Lärm, aber sie sagten nichts, um die Stimmung nicht zu trüben.
Beim dritten Grillfest war es jedoch anders. Die Familie Fischer hatte den Lärmpegel auf die Spitze getrieben und die Nachbarn beschwerten sich immer wieder. Es gab auch Beschwerden über den Rauch und den Geruch des Essens, der in die Nachbarwohnungen drang. Aber die Familie Fischer ignorierte die Beschwerden und feierte weiter.
Nach dem dritten Grillfest hatte einer der Nachbarn genug und beschloss, eine Klage gegen die Familie Fischer einzureichen. Der Nachbar argumentierte, dass die ortsübliche Frequenz von Grillfesten und die ortsübliche Lärm- und Geruchsentwicklung überschritten wurden und er dies nicht hinnehmen müsse. Es kam zu einer Gerichtsverhandlung und da die Familie Fischer ein gutes Einvernehmen mit den Nachbarn pflegte und ihr wichtig war, dass eine Basis für ein weiteres Zusammenleben möglichst erhalten bleiben soll - was ihnen der gegnerische Rechtsanwalt klar gemacht hat - hat sie nachgegeben und die Klage anerkannt. So konnte die Sache rasch und kostengünstig zu 100% bereinigt werden.
Diese Checkliste dient der ersten Orientierung und kann eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen.
A Check des Grundstücks:
- Grundbuchsauszüge vorhanden? Wer sind die Eigentümer?
- Welche Belastungen gibt es (auch ausserbücherliche)?
- Einsichtnahme Bauamt/Bauakt, Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan, Gefahrenzonenplan? Gibt es Bauaufträge?
- Sind Bauprojekte in der Nachbarschaft geplant/eingereicht?
- Ausgestaltung des Grundstücks, Erschließung (Kanal, Wegerechte, Strom-/Gas-/Wasserleitungen, Internet)?
- Evaluierung der Nachbarschaft (Lärm, Verkehr, Anbindung etc.)
- Kosten des Anteils am Grund?
- Wie ist der Baugrund beschafften?
- Gibt es Baunebenkosten, Erschließungskosten?
- etc.
B. Check der Planung und Ausstattung:
- Welche Wohnungen werden angeboten, wie ist die Lage und Größe?
- Welche anderen Objekte gibt es im Haus, wie Geschäfte, Lokale etc?
- Detailpläne einholen.
- Ausrechende Ausstattung?
- Extras möglich?
- Sind Garage, PKW Abstellplatz oä vorhanden?
- Gibt es zugängliche Kinderspielplätze?
- Einsicht in das Parifizierungsgutachten
- Ist der Bau genehmigt?
- BtVG?
- Check der bestehenden Versicherungen
- Wer wird Vertragspartner, wer errichtet, wer ist die Hausverwaltung etc?
- Begutachtung durch einen Sachverständigen (z.B. Baumeister, Architekt)
- etc.
C. Bauausführung
- Baubeginn?
- Generalunternehmer?
- Wer hat die Bauaufsicht inne?
- Wie sind die Käufer in die Ausführung des Baus eingebunden? Kontrollmöglichkeiten?
- Sind Eigenleistungen möglich?
- Wer haftet für Mängel? Haftbriefe der Handwerker? Wie hoch ist der Haftrückla? Wie ist dieser gesichert?
- Vertragsinhalte zu u.a. Gewährleistung?
- Wer wird Eigentum an den gemeinschaftlich genutzten Anlagen haben?
- Sind Garagen im Wohnungseigentum?
- Gibt es eine Fertigstellungsgarantie?
- Wie erfolgt eine Absicherung gegen Bauverzögerungen?
- Übergabemodalitäten der fertigen Wohnungen?
- Wie sind Baumängel nach Übergabe zu behandeln?
- Wann findet eine Miterrichterversammlung statt?
- etc.
D. Kosten und Gebühren
- Änderungen in der Ausstattung, Planänderungen verursachen welche genauen Kosten?
- Was kostet die Garage etc?
- Gesamtkosten des Baus inklusive Außenanlagen, aller Gebühren, Anschlusskosten etc?
- Finanzierung? Wie hoch sind die max. Finanzierungskosten? Wie ist der Ablauf der Finanzierung?
- Förderungen?
- Genaue Ausgestaltung einer allf. Absicherung nach dem Bauträgervertragsgesetz?
- Bonität des Bauträgers?
- Kosten für Vertragserrichtung, Rechtsberatung, Verbücherung etc?
- Vermessungskosten?
- Kosten bei Rücktritt/vorzeitigem Abbruch, sonstigen Sonderfällen, sind diese vertraglich geregelt?
- etc.
Bevor Sie ein Anbot unterfertigen, lassen Sie dieses prüfen; ein Anbot kann Sie uU bereits endgültig binden.
Diese Checkliste dient der ersten Orientierung und kann eine juristische Beratung nicht ersetzen.
Check Dein Recht:
Das Paket dient der Prüfung eines Mietvertrags- bzw. eines Mietvertragsentwurfs.
Nähers unter:
EUR 120,- (inkl 20% USt).
Check Dein Recht:
Das Paket dient der Abklärung der Vorgangsweise und der rechtlichen Rahmenbedingungen vor dem Erwerb einer Immobilie.
Näheres unter:
EUR 120,- (inkl 20% USt).